导语：以向社会深层次问题提供金融“疏导”方案为初衷，看建设银行如何用金融的力量疏浚楼市“堰塞湖”。

三年的时间，近百份不重样的合同样板。在建设银行广东省分行住房金融业务部不动产财富管理团队负责人陈明凤精心保管下，一摞摞文件整齐的摆放着。

用她的话来说，这里每一页纸上的每一处变化，不仅记录着她们住房租赁业务模式的一次次优化，更讲述了建行人对住房租赁战略不断深入的认识。

而这一起点始于2017年。

已被拉开的序幕

“房子是用来住的，不是用来炒的”，自2016年底中央经济工作会议首次提出这一定位后，又在党的十九大、全国金融工作会议等多个重要场合屡次强调。

最新的消息是，在2020年12月16日至18日，举行的中央经济工作会议上，不仅重申了“房住不炒”的定位，更进一步提出要解决好大城市住房突出问题，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。

这充分说明，“房住不炒”已成为相当一段时期内我国解决城镇住房问题、建立房地产市场健康稳定发展长效机制的核心指导思想。

一段时间以来，由于住房价格持续飙升，房地产市场乱象丛生，不仅给社会带来诸多不安定因素，更蕴藉了巨大金融风险，其中一个重要原因就是住房脱离了原本的居住属性，变成投资和投机的工具。

“房住不炒”则真正抓住了要害，即至少要让一部分住房剥离投资功能，使其失去炒的可能性。那么，如何想出一些实招，来刹住房地产这头“灰犀牛”不让它狂奔起来？

十九大报告给出了重点突破方向，就是要深化住房供给侧结构性改革“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

基于此，2017年建行迅速将“住房租赁”战略提上议事日程，派出6个调研组，赴全国12个住房租赁试点城市进行全面调研，并专门成立筹备组，与行内相关业务部门及各地分行协力推进。因为，这对于被赋予了“三个能力”建设的建行来说，正是国有大行责无旁贷的使命和社会实践。

但如何用金融这把手术刀切中住房租赁业的痛点？建行直面的首个难题是如何以传统银行的身份开展不传统的业务。

经过深入研究，建行准确地认识到住房投资属性重的症结在于住房租赁市场发展不好，且租赁住房流动性太低。应在保持市场正常运转的基础上，按照疏堵结合、统筹兼顾的原则，在实施价格、土地等行政要素控制手段的同时，积极培育和发展住房租赁市场。

利用住房租赁市场，辅之以必要的政策培育措施，引导空置住房流入市场，改善存量住房的风险收益特性。在提高存量住房市场风险承受能力的同时，实现原有社会资源效益提升和社会资源充分利用。

沿着这一思路，建行对症下药地推出“CCB建融家园”品牌长租社区。并在短短一周时间里，迅速推动相关金融解决方案在广东的佛山、深圳、惠州等住房租赁试点城市落地。

图注：2017年11月2日，“CCB建融家园•乐家”在广东佛山揭牌

2017年11月2日，建行广东省分行与广东省住建厅、佛山市政府分别达成住房租赁战略合作，迈出了政银合作共同推进住房租赁市场建设的第一步。

2017年11月3日，建行深圳分行与招商、华润、万科等11家房地产企业，以及比亚迪、方大集团等11家企事业单位举行住房租赁战略合作签约。

2017年11月8日，建行惠州分行与惠州12大房产企业，进行了共推惠州住房租赁市场发展合作银企签约仪式，共同为惠州住房租赁市场提供综合解决方案……

也正是从这时起，建行在国内率先拉开了以市场化手段开展住房租赁业务的序幕。目前，已在全国建设长租社区241个，涉及高品质房源14.3万套，可提供3年及以上的长租服务。

“要存房，到建行”

好的开始是成功的一半。

成功迈出了探索和尝试的第一步，建行在极短时间内就取得了显著的阶段性成效。截止2018年4月，在近半年的时间里，建行住房租赁业务就与全国300多个地级城市政府签约，其中200个城市租赁服务完成上线，16个城市住房租赁业务开始运营。

这背后依托的，正是六年磨一剑的“新一代”核心系统技术优势。据介绍，在总、分、支行三级联动配合下，建行在佛山市率先搭建了能够精准匹配地方政府和市场监管运营需求的住房租赁监管及交易服务平台。

该平台立足“全平台支撑、全链条服务和全产品配套”的三大定位，涵盖了住房租赁监管、住房租赁服务共享、企业租赁资产管理、住房租赁监测、政府公租（廉租）住房管理等五大系统。

真正在功能上实现了“更真实、更可信、更规范、更权威、更便捷、更共享”六大亮点，构建起了开放的房屋租赁、社区服务、金融服务等一站式住房租赁金融生态圈。

可以说，从这一功能完备的系统平台出现起，就发挥出了如“基础设施”般坚实的作用。尤其是，随着建行对住房租赁战略认识的不断深入，其业务模式的不断优化迭代，更是离不开这一“基础设施”的有力支撑。

据介绍，建行的平台监管服务目前已在60多个城市得到实质性应用，完成房源核验900多万次，合同备案400多万次。完成331个城市房地产信息联网工作，助力政府实现对房地产市场精准调控。

2018年1月，建行迈出了发力住房租赁的又一关键步，推出不动产财富管理业务。据悉，在该项业务的首次讨论会上，建行广东省分行十几个部门的负责人，看着分行行长刘军在白板上写下四大主体，“房主、租客、建行、租赁企业”，众人思维一时被困住，会议一度僵持在如何重新梳理四者的关系上。

最后是当时大家还叫不出名字的陈明凤给出了能落地的解决方案——把客户的房屋以不动产的形态，纳入到财富管理咨询服务中，建行为房主提供房屋评估服务。

在随后的几个星期里，建行广东省分行以这一新思路为切入点，经过几轮的业务逻辑完善，刘军带着陈明凤前往建行总行汇报。而这也就成了日后建行董事长田国立常常挂在嘴边的那句“要存房到建行”的由来。

据陈明凤介绍，所谓“不动产财富管理业务”，还有个更通俗的名字“存房业务”。就是房主可以把自己的闲置房源提交给建行进行未来3-8年的租金收益评估，房主认可该收益后，建行再推荐房主和建方公司达成住房长租权交易（建方公司是由建行旗下建信住房服务（广东）有限责任公司与方圆集团旗下专业公司合资设立的租赁企业）。由建方公司向房主一次性或分期支付未来的长租租金，并负责维护房屋质量、进行出租及租后管理。在交易期满后，房产将归还房主。

“在这项业务中，建行主要承担的是撮合和服务角色。”陈明凤表示：“提供的服务、撮合、评估，都是免费的。”

但这看似赔本赚吆喝的买卖，却为何被建行看重呢？

建行算了一笔综合账，从小的方面说，通过打造住房租赁业务，建行可以积累大量的存量客户，进而可以向其提供配套的金融服务，例如理财、结算产品等。从大的方面说，就形成了“住房租赁”与“普惠金融”双轮驱动，同时，金融科技的发展又与两大战略形成相互支撑。用住房租赁连接和承接住房按揭，用金融科技连接和承接对公对私业务。

可见，建行的战略新布局已依托此全面铺开，并形成了自己的差异性和综合性竞争优势。

筑起一条“赛道”让更多的参与者“跑”起来

但如此模样的住房租赁业务，依然还没有完全达到田国立的心中所想。

“在住房租赁的体系中，应始终坚持市场归市场、金融归金融的原则，从源头上避免住房租赁市场重蹈传统房地产市场的覆辙。”田国立表示，要引领“长租即长住，长住即安家”的新风尚，推动住房观念从“为我所有”向“为我所居”转变，仍需要集合更多力量一起，蹚出一条可持续健康发展的新路子。

遵循这一思路，建行的住房租赁业务迎来再次升级。2018年6月15日，建信住房服务有限责任公司（以下简称“建信住房”）在北京正式开业。

而对这家子公司，除了被赋予以更加专业和规范的组织形式，应用互联网理念和技术，不断完善综合服务平台的高效运营，承接社会公共资源，以金融服务畅通交易通道，满足社会民众需求，服务于行业监管，不断完善市场机制等使命外。更被寄予了，担起住房租赁这一整个链条中“稳定器”和“链接器”的厚望。

对于城中村相信很多人都不感到陌生，在广州市有304个城中村中，其中私宅近40万栋，承载了60%以上新市民租房需求。虽然许多市中心城中村纳入政府旧改名单，但更多承载大量中低收入阶层租住需求的城市周边城中村却仍然是脏乱差和阴湿挤的代名词。

其中，位于海珠区官洲街道的北山村就是一个典型代表。

“我行联合建信住房公司及租赁运营企业梦享公司打造北山梦享社区。建信住房与村民签订10年期以上租赁合同，向房主支付租金，并将获取的房源委托梦享运营。”建行广州海珠支行副行长马鹏龙表示。

“目前，我们管理房源共2100套，已出租1995套，为近3000名‘广漂’提供了新家。”据梦享投资管理有限公司负责人王锦介绍，对于租赁运营企业来说，充足的资金是企业深耕住房租赁市场一个重要条件。

“正是建行帮我们补上了这一短板。”王锦表示，在运营过程中，梦享社区不仅拿到了建行提供的低成本租赁贷款，还使用着建行开发的住房租赁管理系统和智慧社区平台，通过建行牵头组建的“产业联盟”获得了装修改造、家具家电等加盟企业的价格优惠。

实际上，从国内外经验看，住房租赁行业的商业模式既有重资产、也有轻资产。但相比之下，重资产模式在房屋获取效率上有明显优势，可获取的成本和资金占用明显偏高；轻资产模式盈利能力虽低于重资产，但更易于扩大规模，实现以量补价。

“基于这一认识，我们以房屋‘租赁权’和‘运营权’的两权分离为切入点，以建信住房为载体，累计对梦享资金贷款4451万元，主要用于支付租金、改造装修以及家具家电采购等，期限8年。”马鹏龙说道：“通过有效降低融资成本，我们希望让所有类似梦享投资这样的企业，都能够有底气在住房租赁市场深耕下去，成为我们的同行者。”