房子老了，什么毛病都出来了。说起自家小区，成都武侯区中央花园二期的业主们能说上一下午，问题不带重样的。这个令人头疼的小区位于成都西南市区2.5环，上世纪90年代末建成，是四川第一批商品房。中央花园二期与众不同的，是业主们一直在推动整个小区的重建，不是拆迁、不是改造，而是原地拆除，建成全新的电梯楼。

2018年起，该小区业主开始向政府部门申请提出“自主更新、拆旧建新”改造意愿。5年来，中央花园二期3295位业主两次投票后，到今年5月最终达到99.9%同意率（仅3户没同意）。反对的声音包括担忧自拆自建是否存在烂尾风险等。按照此前中央花园二期业委会与政府部门达成的共识是：中央花园二期自拆自建的前提是业主意愿达到100%，政府方可进行后续研究，启动自拆自建。多位研究社区治理与政策法律的人士感叹：“能够达到绝大部分人的同意，那也算是一个奇迹了。”

8月21日，中央花园二期拆旧建新筹备组传来消息，整个进程涉及国土、规划、税务、城建等部门，需要做详细的方案向区市汇报。“按照城市有机更新有关文件，小区容积率有可能有机会上调，但具体情况需上级部门研究决定。”小区业委会副主任伍大明表示，现在小区的容积率是2.0，如果容积率达到2.5以上，那后面就能推动了。

9月1日，成都武侯区中央花园二期业委会方面告诉记者，现在相关报告以及方案已经提交给街道办，正在等答复。

上述方案在建成晟业总经理苑承建看来很难达成，更多可能是业主或业委会的想法。“对于中央花园二期目前设想的方案，面积原地增加，增加的建设指标本身就是政府投入的一部分，不能说是政府没有投入，且项目是否有周边规划，是否涉及调整规划，都是比较重大的内容。”

苑承建认为，老旧小区原地重建当然是一个好方案，但从实际经验来看，原地拆除重建涉及城市规划、建设资金、项目规划设计、施工建设组织、拆除重建期的人员安置、拆迁中纠纷的处理等现实困难与问题。

“从地方管理角度来看，上述涉及的问题都有可能成为辖区内各种问题甚至是群体性的治安问题，进一步调研与研究确实是有必要的。”北京市物权法学研究会副会长兼秘书长毕文强补充说。

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰说，如果这个小区能做成，“应该是一个历史性的开创了”。在城市拆迁中，利益诉求非常复杂，成都这个案例如果居民自发达成了合意，那会是非常了不起的成就。据陈杰了解，国内只有一个自拆自建成功案例，发生在南京虎踞路，一栋有着26户居民被鉴定为C级危房的住宅，从筹划到拆迁，用了8年时间，最终于2022年翻建完工。跟中央花园不同的是，它体量小得多，形成共识相对容易，另一点，它并没有增加容积率，是在原地、原面积、原高度新建了建筑。

（综合“极目新闻”《华商报》《齐鲁晚报》）